买房吗

杭州买房

• 为什么买？
• 升值吗？周边配套如果增多就会升值，如果不配置周边立即报废
• 买哪里？买市外郊区，后面肯定还要换房，还是等等买市内吧
• 很刚需吗？租房高额的成本，一年记4万，30年就是120万，这120万直接打水漂。如果组合贷款，公积金贷最高60万，首付30%，买300万的房子，贷款30年利息是120.5万，月供12508-5852，而这120万利息正好就是租房的消耗。如果是200万的房子，贷款30年，利息是78万，月供8172-3900。是否需要买？就此看来，早买早享受。

房价

只算组合贷

	300万房	200万房	200万房
贷款	30年	30年	20年
首付	30%，90万	30%，60万	30%，60万
贷款总额	210万	140万	140万
公积金贷	75万	75万	75万
商贷	135万	65万	65万
公积金	3.1%	3.1%	3.1%
商贷 LPR	4.3%	4.3%	4.3%
商贷利率	4.1%	4.1%	4.1%
第一个月	12383.33	8047.21	9991.66
最后一个月	5851.53	3900.45	5850.66
利息总额	118.23万	75.06万	50.11万
总额	328.23万	215.06万	190.11万

买什么房

公寓还是住宅

	住宅	公寓
用地性质	住宅用地	商业用地
产权年限	70年	40年(少数为70年)
功能	只能居住	商住两用 可注册公司
贷款方式	商贷、公积金贷款	只能商贷
首付比例	最低3成	最低5成
贷款年限	最高30年	一般最高10年
贷款利率	可下浮	一般上浮10%
契税	1%-3%	一律3%
上学	划片学区	没有学区
落户	可以	不可以
公摊面积	17%-22%	30%左右
水电/物业	民用水电、物业费用较低	商用水电、物业费用较高
天然气	有	无(少数可通)
主要交易税	营业税、个人所得税(可根据政策减免)	营业税、个人所得税、土地增值税()暂不减免

二手房还是新房

区别	介绍	新房	二手房
流程及主体		交易流程比较简单，主要是开发商和购房者之间的交易	整个交易流程比较复杂，进行产权变更是需要买卖双方以及中介公司三方之间的交易
购房税费	不管购房者是选择购买新房还是购买二手房，在交易的过程中都会产生税费	房屋税费是根据房屋总价来进行计算，所以税费相对比较昂贵	根据房屋评估价来进行计算的，而房屋的评估价要比房屋总价低一些，所以税费相对来说就要少一些
房屋房龄	所有房屋的房龄计算时都是需要根据房屋竣工之日开始算起	新房的房龄相对比较小，购房者买房之后拥有的使用产权年限比较长，环境也会比较好	二手房的房龄要比新房老一些，购房者拥有的使用年限更短，居住舒适度也稍低
交房时间		如果新房是现房的话，交房时间还是比较快，但是如果是期房的话，购房者就需要花费长达一两年的时间来等待交房，而现在的新房大多都是以期房的形式来出售的	购房者购买的二手房都是现房，只要完成了交易，在办理过户之后很快就能交房入住，对于购房者来说几乎可以实现即买即住
买房风险		在购买新房的过程中，购房者有可能遇到开发商延期交房，或者开发商变更规划以及楼盘烂尾的情况，而且房屋质量也存在很大的风险，其主要风险是来自于开发商。	如果购房者是选择购买二手房的话，房屋风险主要来自于房屋的本身，中介甚至卖家，比如购房者有可能购买到凶宅，或者中介公司违规操作以及房屋产权问题，如果卖家不及时迁出户口的话，购房者甚至不能落户。

参考文章一 主要区别

1. 交易条件不同 开发商将新房出售给购房者的前提条件是：开发商需要取得五证二书
   二手房业主出售二手房的前提条件是，取得该房屋的不动产证，并且贷款结清了，房屋才可以上市交易。
2. 买房首付、贷款额度不同 新房和二手房的首付比例是一样的，但在实际交易的过程中，由于贷款额度不同，使得买房的净首付也不同。
   比如，买100万的新房和二手房（假如二手房评估价为80万），首付比例均为30％。新房的首付款为30万。二手房的首付比例为44万，即［100－80×（1－30％）］。80×（1－30％），表示二手房其贷款额为评估价的70％，而由于总房款是100万，因此，100万减去贷款额，即为二手房的首付款。
3. 贷款年限不同 贷款年限受到很多因素的影响，常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老，买房时，贷款的年限会受到限制。
   比如，25岁的年轻人贷款买新房，可以贷款30年；但如果买房龄较老的二手房，可能只能贷款20年了。
4. 买房税费不同 新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。
   二手房由于拿房产证时间的长短不同，税费也不一样
   ①房产证未满2年的房子：主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。
   ②房产证满2年的房子：主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。
   ③满五唯一的房子：主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。
   相比之下，新房的税费比二手房低不少。
5. 交易主体、流程繁简不同 新房主要是购房者与开发商进行交易，二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。
   新房的交易流程相对比较简单，二手房的交易流程则比较复杂。
6. 房龄长短不同 房龄是至房屋竣工之日开始算起，因此，新房的房龄比较小，而二手房尤其是一些老旧二手房，房龄比较老。
   二手房房龄越老，居住的舒适度就越低，此外，房龄老的二手房，房屋的维修费用也比较高。
7. 交房时间长短不同 如果买的新房是期房，需要花较长时间等待交房；买的现房，则与二手房一样，可以很快交房。
8. 买房风险不同 如果买的新房是期房，主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。
   二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方；比如买到凶宅，中介的操作不规范、忽悠买房，或者出售方并非真正的房屋产权所有人。
9. 小区、房屋本身的不同
   • 装修程度
     新房一般是毛坯房或者精装房。
     市面上的二手房，有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。
     购买装修好了的二手房，如果对装修不满意，则需要敲掉原来装修好的部分，重新装修，比较麻烦。
   • 户型结构
     房龄老的二手房，其户型结构方面，不如新房的户型设计新颖。
   • 各项配套
     买新房，小区的各项规划，担心开发商难以兑现，周边的各项配套相对不完善。
     买二手房可以看到实物，小区的环境如何等，都是可以看得到的，周边的配套也非常齐全，社区环境比较成熟。
     买新房和买二手房，在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底是买新房还是买二手房，买房人可以根据自己的实际情况和喜好而定。

参考文章二 优缺点

新房的优缺点

优点：

1. 新房税费相对少，主要就是契税。
2. 新房为70年产权，产权年限较长，换言之，房屋使用时间自然就长。
3. 新房产权名目比较清晰，避免了不必要的纠纷。
4. 如果是现房的话，购房者可以实地看房，避免了烂尾的可能。
5. 如果是毛坯房，总价相对较低，购房者可以根据自己的兴趣进行装修设计。
6. 从买房流程来看，新房手续相对简便。

缺点：

1. 新房大部分都是期房，在购房者等待的过程中不可避免的增加了一定的风险因素，比如交房延期、质量问题、烂尾、交付标准偏差等等，这会给购房者带来不少的烦恼。
2. 如果是精装房，虽然可以节省装修时间，但精装房总价偏高而且装修的质量往往也不尽人意，多多少少有一些物不美但价挺高的感觉。

二手房的优缺点

优点：

1. 只要没有价格倒挂现象，二手房价格往往要比新房低。
2. 二手房一般多位于市中心，位置相对好于新房。
3. 如果二手房房龄较短，往往可以直接入住，这将会大大节省装修费用。
4. 二手房看得见，摸得着，购房者可以实地看房，根据喜好选择。

缺点：

1. 二手房可能存在产权年限不清等问题，一定程度上会给购房者带来不必要的损失。
2. 二手房交易流程比较繁琐，产权证明等各种证件就需要不少。
3. 如果房龄较长，不仅在户型结构等方面可能存在不合理设计，小区管理也存在混乱问题，除此之外，再次出售就不容易了。
4. 二手房除了契税以外，还需要缴纳其他一些费用，而且往往会由买方独自承担。

QA

公积金贷款个人可贷额度如何计算

杭州住房公积金管理中心

职工个人可贷额度按住房公积金账户月均余额的一定倍数计算确定，计算公式为：职工个人可贷额度 = 职工住房公积金账户月均余额×倍数
其中：

• 职工住房公积金账户月均余额为职工申请住房公积金贷款时近12个月（不含申请当月）的住房公积金账户月均余额（不含近12个月的一次性补缴），不足12个月的按实际月数计算；
• 杭州市主城区、萧山区、余杭区、富阳区、临安区的倍数目前按15倍确定；
• 职工个人可贷额度计算结果四舍五入，精确至千位，低于15万元的按15万元确定，高于50万元的按50万元确定。职工及配偶均缴存住房公积金且符合贷款申请条件的，每户最高贷款限额为100万元。
• 具体可贷额度同时根据职工所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定。

高层次人才购房补贴

官方

高层次人才购房补贴

1. 什么是高层次人才购房补贴？ 答：高层次人才购房补贴是指根据《杭州市高层次人才住房保障实施意见》（市委办发〔2014〕77号，以下简称《实施意见》）规定，政府按设定分类目录分期向符合申领条件的B类（国家级领军人才）、C类（省级领军人才）、D类（市级领军人才）3类人才发放货币补贴，以资助其通过购置市场房源解决住房问题的一项人才住房优惠政策。
2. 申请高层次人才购房补贴需要符合什么条件？ 答：高层次人才购房补贴的申请对象除应属于《实施意见》中明确的B类（国家级领军人才）、C类（省级领军人才）、D类（市级领军人才）中的一类外，还应同时符合以下条件：
   （1）应在市区（不含萧山区、余杭区、临安区，下同）用人单位工作满3 年( 含) 以上或与市区用人单位签订5 年( 含) 以上全职正式聘用服务合同,且已缴纳社会养老保险或个人所得税;属创业人员的,应持有市区营业执照( 担任法人) 和半年( 含) 以上完税证明；
   （2）持有市区常住居民户口( 外籍人才持永久居留证或浙江省“ 红卡” ) 或经我市分类认定的外籍及北京、上海、广州、深圳户籍人才；
   （3）个人、配偶及未成年子女从2013年10月21日到申请之日期间在市区无住房，且未享受相关住房优惠政策（包括安家补助）。
   符合以下3 种情形的,原有或已有住房不纳入核定范围:
   ①人才参加工作前与父母在杭州市区仅共同购买一套住房,且人才在申请购房补贴之日前已将该房转让给父母的;
   ②在2013 年10 月21 日( 含) 之后引进杭州的人才,从2013 年10月21 日( 含) 到引进之日期间无房,但申请购房补贴之日前在杭州市区仅购买一套住房的;
   ③人才个人、配偶及未成年子女在杭州市区的住房因买卖、赠与等原因已转让满2 年的。
3. 市区省部属用人单位高层次人才是否可按照《实施意见》规定申请购房补贴？ 答：《实施意见》只适用于市区市属、区属用人单位（含民营企业）高层次人才购房补贴申请工作。
4. 申请人享受市、区公共租赁住房保障政策的，能否再申请高层次人才购房补贴？ 答：申请人享受市、区公共租赁住房保障政策的，按现有公共租赁住房政策，即在签订正式购房合同前须退出市、区公共租赁住房保障。
5. 高层次人才购房补贴的标准是怎样的？如购房总价低于可享受的购房补贴标准的，享受购房补贴标准是否变动？ 答：符合高层次人才购房补贴申请条件的B类人才补贴标准为120万元；C类人才补贴标准为100万元；D类人才补贴标准为80万元。如购房总价低于可享受的购房补贴标准的，则按购房总价金额作为可享受购房补贴标准。
6. 夫妻双方均符合高层次人才购房补贴申请条件的，是否可以同时享受？ 答：夫妻双方均符合高层次人才购房补贴申请条件的，按高的一方享受一次。夫妻双方享受购房补贴标准相同的，由夫妻双方共同明确其中一方享受。
7. 如何申请高层次人才购房补贴？ 答：高层次人才购房补贴按照人才所属的市属、区属用人单位实行分级申请。
   市属用人单位高层次人才由市属用人单位初审、市行业主管部门复审、市委人才办会同市人力社保局、市住保房管局等终审。
   区属用人单位高层次人才由区属用人单位初审、区行业主管部门复审、区委人才办会同区人力社保局对申请人进行初步的人才分类界定及资格认定，市委人才办会同市人力社保局、市住保房管局等终审。
8. 申请人通过资格审核后，如何领取高层次人才购房补贴？ 答：通过资格审核后，持《杭州市区高层次人才享受购房补贴资格证》的人才需先购买市区（包含萧山区、余杭区、富阳区、临安区）住房，在签订正式购房合同以后，提交正购房合同、个人银行卡号等资料到市住保房管局，经市住保房管局审核并进行信息录入后，人才会同用人单位至市住保房管局签订《杭州市区高层次人才购房补贴发放协议》（签订协议后收回资格证）。
   市属及开发区用人单位高层次人才持《杭州市区高层次人才购房补贴发放协议》到市住保房管局领取购房补贴，区属用人单位高层次人才持《杭州市区高层次人才购房补贴发放协议》到区住建局领取购房补贴。
9. 购房补贴是一次性发放，还是分年度发放？ 答：购房补贴金额分2年进行发放。第1年发放购房补贴总额的50%，第2年年审通过后发放剩余50%。
10. 按照规定享受购房补贴是否需要累计工作满一定年限？从何时起算？ 答：按照规定享受购房补贴的人才须在杭州市区市属、区属用人单位工作累计满10年，从第一次领取购房补贴时开始计算，即银行支付购房补贴款成功之日起计。

高层次人才租赁补贴

官方

高层次人才租赁补贴

1. 什么是高层次人才租赁补贴？
   答：高层次人才租赁补贴是指通过发放住房租赁补贴方式解决高层次人才住房问题的保障方式。住房租赁补贴是指政府向符合条件的高层次人才按照规定的标准发放的货币补贴。
2. 申请人才租赁补贴需要符合什么条件？ 答：申请人才租赁补贴除应属于《杭州市高层次人才住房保障实施意见》（市委办发〔2014〕77号，以下简称《实施意见》）中明确的E类人才（高级人才，如在国内外核心期刊发表过重要学术论文的博士、其他具有正高级专业技术职务任职资格的专业技术人才、市级技术能手等），以及放弃享受购房补贴政策的B类、C类、D类人才外，还应同时符合以下条件：
   （1）与市区用人单位签订全职正式聘用服务合同且已缴纳社会养老保险或个人所得税;属创业人员的,应持有市区营业执照( 担任法人) 和半年( 含) 以上完税证明。
   （2）持有市区常住居民户口( 外籍人才持永久居留证或浙江省“ 红卡” ) 或经我市分类认定的外籍及北京、上海、广州、深圳户籍人才。
   （3）个人、配偶及未成年子女从政策出台前1 年到申请之日期间在市区无住房,且未享受相关住房优惠政策( 包括安家补助) 。
   符合以下2 种情形的,原有住房不纳入核定范围：
   ①人才参加工作前与父母在杭州市区仅共同购买一套住房，且人才在申请购房补贴之日前已将该房转让给父母的；
   ②人才个人、配偶及未成年子女在杭州市区的住房因买卖、赠与等原因已转让满2年的。
3. 市区省部属用人单位高层次人才是否可按照《实施意见》规定申请租赁补贴？ 答：《实施意见》只适用于市区市属、区属用人单位（含民营企业）高层次人才租赁补贴申请工作。
4. 申请人享受市、区公共租赁住房保障政策的，能否再申请高层次人才租赁补贴？ 答：申请人享受市、区公共租赁住房保障政策的，可以申请高层次人才租赁补贴，若享受租赁补贴的，须在签订三方租赁补贴发放协议前退出市、区公共租赁住房保障。
5. 高层次人才租赁补贴的标准是怎样的？ 答：住房租赁补贴标准初定为每人2500元/月，补贴标准可视情形调整。
6. 夫妻双方均符合高层次人才住房租赁补贴申请条件的，是否可以同时享受？ 答：可以，夫妻双方均符合高层次人才租赁补贴申请条件的，可以同时享受住房租赁补贴。
7. 如何申请高层次人才租赁补贴？ 答：高层次人才租赁补贴按照人才所属的市属、区属用人单位实行分级申请。
   市属用人单位高层次人才由市属用人单位初审、市行业主管部门复审、市委人才办会同市人力社保局、市住保房管局等终审。
   区属用人单位高层次人才由区属用人单位初审、区行业主管部门复审、区委人才办会同区人力社保局、区住建局等终审。
8. 申请人通过资格审核后，如何领取高层次人才租赁补贴？ 答：B、C、D、E类人才取得保障资格后可以选择在市场上租赁住房，并提供房屋租赁合同、个人银行卡号等资料，由政府提供租赁补贴。
9. 高层次人才住房租赁补贴期为多久？ 答：B、C、D、E类租赁补贴期最长为5年。E类人才享受过人才租赁住房实物配租的，应扣除相应的租赁期限。
10. 高层次人才住房租赁补贴如何计发？ 答：租赁补贴款按月计算，市属单位高层次人才由市住保房管局直接发放至申请人账户，区属单位高层次人才由区住建局直接发放至申请人账户，一次最多发放6个月补贴款。

高层次人才住房保障政策咨询电话：0571-87790623